- 준공 3곳 포함 25개소 추진… 확보된 공공기여, 강북 기반시설‧생활 SOC 등 투입
- '09년 전국 최초 도입 이후 제도 개선 거듭하며 확산, 대표적 도시계획 제도로 정착
- 시 “제도 개선으로 균형발전 뒷받침, 사업 속도 기대… ‘좋은 개발’ 위해 개선 지속” [서울 세계타임즈=이장성 기자] 서울시가 2009년 최초 도입, 전국 28개 지자체로 확산되며 특혜 논란 없는 대표적인 도시계획 제도로 자리매김한 ‘도시계획변경 사전협상제도’로 확보한 공공기여 규모가 누적 10조 원을 넘어섰다.
‘사전협상제도’는 5,000㎡ 이상 대규모 부지를 개발할 때, 민간과 공공이 협상을 통해 도시계획을 변경하고 개발이익의 일부를 공공기여로 환수하는 제도다.
서울시는 사전협상제도를 통해 확보한 공공기여를 앞으로 강북전성시대 마중물로 활용하기 위해 사전협상제도 비활성화 권역을 지원할 규제 완화 및 공공기여 현금 비중 확대에 본격적으로 나선다고 밝혔다. 시는 기존에 도심.동남권에 편중돼 있던 ‘사전협상 민간개발’ 구조를 개선, 사전협상을 균형발전의 전략적 수단으로 발전시킨다는 계획이다.
<제도 비활성화 권역 공공기여율 최대 50% 이내로, 현금 비중 70%까지 늘려 강북 재배분>
먼저 사전협상제도 비활성화 권역의 공공 기여율을 최대 50% 이내에서 탄력적으로 조정할 수 있게 하고, 조례 범위 내에서 비주거 비율도 완화할 수 있게끔 개선한다. 또 기존에는 단일 소유자에 한정됐던 사전협상대상자 요건을 ‘다수 소유’까지 확대하고, 협상조정협의회를 통해 제도를 보다 유연하게 운영할 계획이다.
실제로 상대적으로 사업성 높은 도심.동남권역은 현재까지 이뤄진 사전협상 총 25개소 중 16개소(64%)가 집중돼 있으며, 공공기여 규모도 전체의 74%를 차지하는 등 지역 간 격차가 뚜렷하다.
이러한 제도 개선의 실행력을 높이기 위해 시는 상반기 중으로 비활성화 권역에 대한 선도 사업을 ‘공모 방식’으로 진행, 공모에 선정되면 사전협상 대상지 선정 요건을 완화해 주고 공공기여 부담을 합리적으로 조정하는 등 초기 진입장벽을 낮춰줄 방침이다.
또 사전 컨설팅부터 협상, 심의까지 빠르게 진행되는 ‘패스트트랙’을 적용해 사업 속도도 높인다. 이를 통해 동북.서북.서남 등 사전협상이 활성화되지 않은 지역의 민간개발을 촉진, 지역 간 균형발전을 가속화한다는 구상이다.
뿐만 아니라 준공 이후 관리주체가 분산되며 발생하는 공유지 사유화, 공공보행통로 폐쇄 등 문제를 해소하기 위해 ‘사전협상형 타운매니지먼트(Town Management)’를 제도화하는 등 사전협상 이후 실질적인 실행.운영 품질을 담보하기 위한 지역관리 방안도 마련한다.
‘디자인혁신형 사전협상’에서는 설계~심의~시공 전 과정 디자인의 일관성을 유지할 수 있도록 협약 단계부터 ‘설계의도 구현’을 의무화하고, 디자인혁신.건축 등 여러 위원회 간 사전협의 및 모니터링을 통해 심의 중 이견으로 인한 계획 왜곡과 지연도 차단한다.
외국인 관광수요 증가, 초고령사회 진입에 대응해 부족한 숙박 및 시니어 인프라도 ‘사전협상’ 방식으로 확충한다. ‘관광숙박시설’을 도입할 경우, 지구단위계획 수립 기준을 준용해 용적률을 최대 1.3배까지 완화해 주고 관광숙박.노인복지시설 도입 비율에 따라 공공기여율을 증가용적률의 6/10에서 최대 4/10까지 차등 완화한다.
지난달 발표한 ‘다시, 강북전성시대 2.0’에 담겼던 공공기여 현금 비중 확대도 본격화한다. 현재 25개 사전협상 대상 부지에서 약 10조708억 원('25년 말 기준) 확보가 전망되는 가운데 시는 동남권 등 기반시설이 충분한 지역은 필수 시설을 제외한 기부채납을 최소화하고, 현금 공공기여를 기존 30%에서 최대 70% 수준까지 늘려 강북 지역으로 전략적 재배분할 방침이다.
현재 기준 확보된 공공기여 중 ▴‘현금’은 약 2조5천억 원(25%) ▴도로.건축물.시설개선 등 기부채납 형식의 ‘설치 제공’이 약 7조5천억 원(75%)을 차지한다.
<현재까지 25곳서 추진… 확보된 재원 기반시설 등 투입, 균형발전효과 높일 것으로 기대>
‘사전협상제도’는 서울 전역에서 ▴준공 3개소 ▴착공 2개소 ▴결정고시 7개소 ▴협상완료 6개소 ▴협상진행 중 3개소 ▴대상지 선정 4개소가 단계별로 순항 중이다.
전략거점 조성을 통한 지역 활성화, 도시 경쟁력 강화를 위해 핵심사업으로 추진 중인 ▴동서울터미널 입체 복합개발 ▴서울숲 삼표레미콘 부지 개발은 도시관리계획 결정고시가 마무리돼 연내 착공을 목표로 추진되고 있다.
올해 초 사전협상에 들어간 ▴서울고속버스터미널 부지는 최적의 협상 성과를 도출해 내기 위해 도시.건축.교통 등 분야별 검토 과정을 병행하며 협상조정협의회를 진행 중이다.
그 밖에도 ▴서초 롯데칠성 ▴동여의도 주차장부지 ▴LG전자연구소 ▴옛 노량진수산시장 등 사업성과 공공성을 모두 갖춘 신규 사전협상 대상지도 올해 협상을 앞두고 있다.
서울고속버스터미널.롯데칠성.LG전자연구소 등 핵심 대상지의 현금 공공기여가 확대되면 오는 2037년까지 연평균 약 1천6백억 원 규모의 안정적인 재원 확보가 가능할 것으로 전망된다. 확보된 재원은 도로.공원.대중교통 등 기반시설, 생활SOC 확충에 우선 투입돼 시민이 체감하는 균형발전 효과를 높일 것으로 기대된다.
시는 또 영동대로 지하복합환승센터.강북횡단 지하도시고속도로 건설과 같은 대규모 사업 공공예산 투입을 최소화, 공공기여 재원 광역 사용으로 시민 삶의 질을 끌어올리고 도시경쟁력을 높이는 대규모 인프라 확충에 든든한 재원적 역할을 해 줄 것으로 보고 있다.
<'09년 ‘서울’ 최초 도입 후 제도 개선 거듭하며 전국 확산, 대표적인 도시계획 제도 정착>
‘도시계획변경 사전협상제도’는 과거 특혜 시비에 휘말리는 경우가 잦았던 대규모 부지 개발에 미온적이었던 행정을 개선할 대안으로, 2009년 도입됐다. 이후 유휴부지 개발에 숨통을 틔우고 합리적인 공공기여 방안으로 자리매김해 왔다.
민간사업자는 용도지역 상향 등으로 사업성을 높이고 개발이익 일부를 공공기여, 민간 개발사업 활성화와 도시 균형발전을 촉진하는 ‘좋은 개발’을 목표로 추진된다.
지난 17년간 서울시는 국토계획법 개정을 통한 ‘사전협상 법제화’, 공공기여 적용 범위를 부지가 속한 자치구에서 서울 전역으로 확장하는 ‘공공기여 광역화’까지 대정부 개선 건의를 통해 제도의 기반을 지속적으로 닦아 왔다.
현재까지 5개 광역시 포함 총 28개 지자체가 ‘사전협상제도’를 도입해 각 지역에 오래 방치되어 온 대규모 유휴부지 개발 촉진에 물꼬를 터주고 있다.
아울러 시는 그간의 성과에 그치지 않고 민간 대규모 복합개발 수요에 보다 적극적으로 대응하기 위해 상한용적률 인센티브 4종 등과 같은 제도 개선을 거듭해 오고 있으며, 앞으로도 ‘사전협상 제도개선 T/F’를 운영을 통해 계속 업그레이드해 나갈 방침이다.
특히 기존에 도시건축공동위원회 자문을 거쳐 진행되던 대상지 선정 절차를 통합.간소화해 선정까지 소요되는 기간을 약 3개월 이상 단축, 사업 초기에 기간 단축이 중요한 민간으로부터 큰 호응을 얻고 있다.
김용학 서울시 미래공간기획관은 “재원 확보.규제혁신.운영체계를 아우르는 이번 사전협상제도 손질을 통해 강.남북 균형발전을 안정적으로 뒷받침하고 추진 중인 사업에도 가속이 붙을 것으로 기대된다”라며 “공공.민간.주민이 다 함께 윈윈윈(Win-Win-Win)하는 좋은 개발 ‘사전협상제도’를 계속해서 업그레이드해 나갈 것”이라고 말했다.
< 사전협상 대상지 현황 >
< 사전협상 공공기여 현황 >
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